澳门银河网址

您当前的位置 : 太原新闻网(太原日报报业集团) >> 房产频道

房产中介乱象多 看穿套路不吃亏

来源:山西晚报 作者:记者 张磊 2019年08月29日 16:08

  近期,太原二手房市场持续低迷。而低迷的市场环境,不愿降价的卖方,持观望态度的买方,同业紧张的抢夺客户关系,这些雪上加霜的现状无疑加大了从业人员的生存难度。于是,中介机构、经纪人们可谓挖空心思,为了促成交易设计了很多套路。不论是买方还是卖方,被套路后都是有苦难言。

  山西晚报记者了解到,近期太原市房地产交易中心就接到了许多市民的相关投诉,该中心相关负责人表示:“目前,房地产中介机构存在着恶意设置消费陷阱,多收费、乱收费、吃差价,甚至更多更隐蔽的违法违规行为,这些行为破坏着房地产领域的规则。”对此,山西晚报记者进行了多方走访调查,挖掘出房产中介的多种“招数”,提醒广大市民:谨防中介的坑爹套路,避免在买卖二手房时吃亏受损。

  套路一绕乱思路忽悠客户落槌

  刚在太原落户的吕梁籍市民王女士,最近和一家房产中介签署了存量房买卖协议,长达1个月的购房过程,让王女士苦不堪言。她说,“谁也不经常买房,这里门道太多了,稍不注意就被中介套路,有苦说不出。”

  王女士告诉山西晚报记者:“在确定买房的当天,我约了中介在他们公司总部办公区会客室谈价格、签相关文件。我记得我的房产中介经纪人拿了一厚摞文件进入会客室,还有他的三个同事陪同,说是很重视这次与我的交易。但后来我才发现这是套路。当我想开始仔细阅读完这一厚摞文件再签字时,他的同事们便不停得干扰我,打断我的思路,让我无法专心阅读。我拿起一份文件刚看两眼,其中一个同事便问我喝橙汁还是茶,紧接着他们七嘴八舌问我的征信、工作、收入情况,一轮问题问下来,我的思路被搅乱,早已没了仔细看文件的耐心。最后,中介经纪人说这是他们公司的固定合同,肯定没问题,都是律师团队研究过的,所以我便匆匆签了一堆空白文件,在每一份文件的最后落款处签了字,按了手印。”然而,交易没过多久,王女士的交易由于限购被终止,随后她的损失也出在这些签署的文件上。

  “当天在现场,我交了两万元的定金,同时签了一份《购房意向》,其中有一句话是:‘我对本市限购政策是了解过的。’而事实上这句话我压根没有注意到,也不了解自己是否限购。最后,我不符合限购政策不能过户,中介拿着我签过的文件说,由于我在文件上签了字,违约责任全部由我来承担,两万定金不退,还要承担相关违约金。”

  太原市房地产交易中心相关负责人表示,房产中介的这种套路引发的投诉很多,一般两名以上的中介经纪人与客户一起谈判,用各种问题将客户思路绕乱,促使其稀里糊涂签约下单。在这过程中,经纪人未尽询问和告知相关政策的义务,后续出现一系列问题都由客户承担。

  套路二教唆作假企图蒙混过关

  同样被限购的不少购房者,除了赔付违约金、中止交易,房产中介还给了一种备选方案——“作假”。

  省城一位市民告诉山西晚报记者,“前段时间因为限购,我看好的房子买不成了。中介公司提出要给我作假的社保和作假个税,我不同意,他们便不退我钱,真是黑心的中介。还有的中介劝客户离婚,虽然不违法,但是也违背了道德,我也是不能接受的。”

  太原市房地产交易中心相关负责人表示,在限购的背景下,在正常买卖条件不具备的情况下,不少二手房中介公司为了业绩,暗示业主办假资料获得购房资格。山西晚报记者了解到,如果是买卖双方自行成交(非中介),窗口工作人员会查验户口本、身份证、结婚证原件,假资料很容易会被审核出来。但如果是通过中介交易,资料过多,企图蒙混过关,带给工作人员巨大的工作量。

  “一般中介会集中提交多个交易双方的过户申请,让他们提供所有人的原件不好实现,因此如果中介提供复印件并加盖中介公司公章,我们也是认可的。可是这复印件里经常会出现诸多问题。我们经常能发现中介提交假资料,这时工作人员会要求其提供原件,提供不出者不予办理。”该负责人说。

  即使提供假资料被拒绝受理,中介的这一套路也是“双赢”的。业内人士表示,“在作假资料之前,中介会收取3000元、5000元、甚至8000元的服务费,告知买方会尽量为其办理,成本极低,仅仅是造假复印件加盖公章。在双方达成一致后,中介怀揣侥幸心理用造假资料进行提交,如果没有被审核发现便可蒙混过关,继续办理,除了佣金还可赚取数千元的服务费;如果被发现则扣除一小部分佣金,告知买方无法办理,也不亏本。”

  套路三巧立名目收取各种费用

  房产中介机构巧立名目乱收费现象,是太原市房地产交易中心收到投诉最多的一项。“不论大小经纪机构,几乎都存在乱收费的现象。常见的、不开发票的费用有调研费、茶水费、加急费、核档费等,如果买方需要贷款,还需要收取一两千甚至数千元的金融服务费,大部分中介还会给买方开具发票。其实这些费用都包含在中介佣金内,实际上是不允许另外收取的。”相关负责人说,“根据近期投诉案件来看,乱收费的项目中,几乎每一项流程都要收钱,每一笔钱都是1000元以上甚至更多,但实际上很多费用在为民服务中心办理是不产生任何费用的,例如核档费、加急费。”

  某中介相关负责人告诉山西晚报记者:“尤其需要广大购房者注意的是,中介机构现在是不能收取担保费的,但是很多中介仍然在收这笔费用。担保费用是总成交价款的1%,甚至高达3%。”

  据悉,最初担保费的由来,是因为银行办商业贷款、放款需要时间。以前银行要等过户完,抵押登记办理完他项才放款,中间等待时间较长,有一个月时间。由于卖方着急拿钱,所以担保公司担保收此费用,达到提前放款的目的。而现在银行流程有变化,放款时间提前便不再需要担保公司担保了,从而也就没有了担保费一说。

  套路四伪造合同损害卖方利益

  太原一市民向山西晚报记者投诉称:“某地产中介伪造二手房买卖‘阴阳合同’,差一点就蒙蔽了我,让我成为作假合同的参与者。现在交易中止了,后续不知要如何处理。”

  山西晚报记者了解到,这位市民是卖方,他出售的房屋总价是150万元,签署的买卖协议也是150万元。但后来他发现,买方办理银行贷款时,中介提交的是另一份合同,合同上显示成交总价是167万元,且有他的签名。

  业内人士表示,“给银行的合同价格高,贷款额度也高。中介为了帮助买方多贷款,促成交,设置了‘阴阳合同’。这是欺骗银行、骗贷的行为。在签署合同时,卖方在中介的干扰下疏忽了查看两份合同金额是否一致,便签了字,如果出现问题,卖方即存在配合作假的嫌疑。所以这次事件卖方发现后很较真,对此现象进行了举报,也有效避免了自身权益受到损失。”

  太原市房地产交易中心相关负责人表示,太原曾经有过这样的案例,买卖双方的一套二手房实际成交价是50万元,但阴阳合同是100万元,买方从银行贷款80万后出现断供的情况。贷款额比实际成交额还要高,出现断供追究责任时,不仅是买方有责任,卖方也要承担相关法律责任。所以大家在签署合同时要认真仔细地阅读合同内容。

  套路五打时间差卖方蒙受损失

  房产中介套路卖方的案例层出不穷。近日,太原市房地产交易中心还接到一起这样的投诉,中介套路卖方,将房屋内家具、家电都在合同约定内赠送给了买方,促成成交,卖方蒙受损失。

  据悉,卖方在决定卖二手房时,于今年6月30日先让房产中介来家里拍照,家里有家具、家电、软装一应俱全,但卖方默认房屋出让后家具、家电要搬走,所以并未提及房款内包含家具、家电一事。7月上旬买方上门看房时,房产中介承诺:屋内家具、家电都包含在房价内,买方决定入手。在整个协商交易期间,卖方、买方和中介未对屋内设置如何处置进行明确表示。

  在最终签署交易协议时,中介在合同中约定加了这么一句:‘按2019年6月30日房屋原状进行交付’。”利用同样的套路,中介经纪人忽悠卖方匆匆签字,没有仔细看这条内容。导致在房屋交付时,卖方要搬走家具、家电,与买方发生纠纷。此时,卖方再仔细查看合同,才发现吃了哑巴亏,亏了价值10万元的家具、家电。

  套路六虚拟买主拖交易压房价

  在太原,部分房产中介都有可能出现“虚拟一个假买主,导致交易被无限拖延,卖方无奈降价处理房源”的情况。

  太原市房地产交易中心工作人员表示,我们经常接到这类事件的投诉,市民应该高度警惕。在卖方挂出房源后,房产中介很快就会找到所谓痛快的“买主”,买主一般是由中介的老乡、朋友、亲戚等冒充。这时中介经纪人会忽悠卖方,建议买卖双方走自行交易程序,而省略中介的挂牌、网签的繁琐步骤,同时承诺买方可以先付大额订金。普通交易订金是一两万元,这种套路下买方会先付三万、五万甚至八万、十万元的订金,给卖方吃下定心丸。中介经纪人会这样劝告卖方:“走自行交易程序一是为了节省时间,二是为了帮助卖方尽快拿到房款。”很多情况下卖方会同意走自行交易程序。

  但在自行交易网签后不久便发生了转折。过不了多久,中介、买方就会告诉卖方,由于自己无法贷款、征信出现问题等原因,需要拖延办理过户。经过卖方三番五次催促,买方拖着迟迟不往后办理,有的甚至会拖三五个月。卖方想卖卖不了,无法拿到房款,心理会发生变化。而在这拖延期间,中介会另行找真实买主,且提出压价卖房的建议。很多卖方在这个过程中被折磨得心力交瘁,往往会接受中介的建议,压价卖房结束交易。

  交易建议细抠合同必不可少

  太原市房地产交易中心相关负责人表示,在进行房产交易时,首先要选择有网签资质的中介,更重要的是,签署任何文件都要仔细阅读,不要签空白文件,以防中介经纪人在空白处做文章。

  特别要注意的是,买卖双方要对交易金额、付款方式、房款资金是否得到有力监管、交付时间等细节仔细“抠”。购房前要充分了解清楚太原限购、限售政策,避免被套路。

  该负责人还表示,在资金监管方面买卖双方要注意,如果交易双方是全款交易和部分公积金贷款交易,这些房款可以做到全部监管;而如果买方走商业银行贷款,目前太原市还不能实现房款全部监管,只能对首付款进行监管。山西晚报记者获悉,目前太原市房地产交易中心正在制定相关政策,拟商贷与公积金贷款的放款程序使用相同模式,达到资金全部监管的目的。

  据悉,下一步,监管部门将进一步深入推进房地产中介行业和建设领域的问题排查,突出打击重点,规范和稳定太原市的存量房市场。

(责编:张志峰)